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做共享住房合作的追梦人

林雅华    2019-02-01 20:00:22    人民周刊

新故相推,日生不滞。去年此时,我首次在《人民周刊》发表文章《中国特色住房合作社制度初探》,对新时代中国住房制度改革提出了个人的一些想法与建议,并在中国房地产业协会、《人民周刊》杂志社、中国房地产众筹联盟等机构部门的指导下,积极投身“共享住房合作”项目探索,在理论研究与具体实践方面都取得了阶段性成果。

回顾2018年,我感到非常充实,更觉得无比振奋。十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这就是我们探索住房合作事业的初心,但万事开头难,坚持初心更不是一件容易的事。提出设想之初,很多人不理解,也有不少人表示反对。有的人认为这是“乌托邦”式不切实际的幻想,有人说这是政府干的事企业不必做也做不了,还有人说企业不以利润最大化为原则就是不负责任。我坚信自己是对的,并且顶住各方压力坚持下来了。《人民日报》曾载文指出:察势者智,顺势者赢,驭势者独步天下。一年时间,住房合作事业进展得比我预想的还要顺利,五个试点获得各方认可,理论研究不断深入,模式创新初获成功。

 

中国(滑县)住房合作论坛活动现场

 

大胆设想  小心求证

一年前,我在研究发达国家住房合作社经验的基础上,结合我国新时期的国情与行业现状,提出了住房制度改革的几点设想,以及具体的操作模式。

现在回头看,正是基于这些原则的贯彻,我们的住房合作试点进展才会如此顺利。例如,企业参与住房保障,减轻了政府在保障住房方面的财政压力;政府主导或参与,确保了社会公信力和项目顺利推进的速度;社员(业主)参与,提高了市场认可度和项目的成功率;共享经济思维的引入,使得资源整合、各方合力得以实现,降低了各项成本,同时实现多方共赢的良性循环,实现了项目的可持续发展。

对于具体的操作模式,我们通过回顾对照,发现事实的发展,与当初提出的设想高度吻合,一一得到落实。

关于政府的参与和监管。所有试点项目,都建立在政府支持参与和监管的前提之下。由于政府参与,项目的推进速度比较快,其中两个项目实现了当年启动、当年见效的目标;由于政府的参与和监管,项目运作非常规范,人们对项目的认可度比较高,为发展创新铺平了道路。

关于各项配套的落实。我在《中国特色住房合作社制度初探》一文中所提出的配套预想,也都得到落实。我们与诸多知名规划设计机构合作,总结提炼出了美好生活独有的“五大中心、十大配套”的标准大配套模式,在教育、医疗、养老、文化、邻里中心等方面,大量引入战略合作伙伴入驻,打造社区生活全配套,让业主们可以在我们独创的“邻里中心”,轻松逛街、购物、健身、享受美食,开心地开展各项社交活动,弘扬中国优良的邻里文化。

关于降低房价。当初我提出,运用这一模式可以节约房价15%左右,实际操作中完全实现。例如滑县试点项目我们的住房合作部分房价比同一社区正常商品房降低15%左右,而新乡试点项目价格可以做到比新乡市同类商品房均价降低50%左右。

关于免交物业费。我们做到的比预想的更多。我们通过在每个美好生活家园设立幸福基金,向业主赠送邻里中心和相关商业教育用房,并由该社区专门成立美好生活家园运营服务公司进行运营,用运营收入贴补物业管理费用,确保免交物业费得以实现。在业主购房同时,与业主签订《物业管理服务协议》《委托运营管理合同》《幸福基金章程》等,在法律上约定免交物业费,得到业主的高度认可和信任。

关于就业创业与互联互通中心。我们在每一个美好生活家园都规划了就业创业指导中心,还设立了农特产品互联互通中心,并积极筹备和推进“天福优选”项目,让广大业主通过这一平台,实现既方便购物又共同参与经营赚钱。同时,我们提出了自己的社区自己管,人人爱护自己的社区,通过幸福基金和幸福积分,让业主参与社区各项管理,实现就业。

 

两种模式  逐渐成型

金杯银杯,不如群众口碑。不论什么模式,众人认可才是好模式。我们的共享住房合作项目在一年多时间里摸索出两种模式:一是滑县模式,二是新乡模式。

所谓“滑县模式”,称之为“市场与保障共享模式”,就是在城区较繁华地段,开发建设中等规模的“美好生活家园”,并从商品房项目中切割出一定比例(10%以上),作为共享住房合作的保障性住房,以低于同地段、同类型市场价10%—20%的价格,让部分中低收入群众能够在市中心这样的繁华区域,以相对低的价格获得高性价比的优质住房。由于定位为保障性住房,必须有一定的购房门槛,经有关部门批准,该项目的具体门槛为:1. 本地户口;2. 首套房;3. 家庭年总收入低于6万元;4. 购房后三年内不能交易。

所谓“新乡模式”,称之为“城郊造城模式”,就是在近郊区通过较大规模成片开发,打造一个1000亩以上的新城,辅以教育、医疗、养老、就业、休闲等全方位完整的配套。由于帮助政府解决了区域发展、劳动就业、控制房价、创造税收等现实问题,因此可以在土地价格等方面得到政府的法定权限内的支持,从而大幅降低成本,降低房价。“共享住房合作”模式最大的特点就是“三共”,即“共建、共营、共享”,在此核心基础上采取“因地制宜、一城一策”,以科学的规划、适宜的配套,带给当地居民理想的产品与服务。我相信,随着今后“共享住房合作”试点项目的不断增加,或者会出现更多的模式,只要让利百姓、各方受益的初心不变,我相信,都会是具有生命力和竞争力的好模式。

 

试点汇报  各方盛赞

2019年1月11日,中国(滑县)住房合作论坛暨“福至滑州、大爱无疆”公益活动在河南省滑县隆重召开。来自河南、湖北、江苏等多个省的市县党政领导,以及中国社科院、清华大学、武汉大学等多家研究机构的专家学者与滑县领导共同参与了这一盛会,研讨以“保障加市场”方式解决中低收入群众住房问题。

与会专家学者对天福集团探索住房合作事业的两种模式,即“市场与保障共享”和“城郊造城”两种住房合作模式给予高度评价,认为这一模式符合党和国家倡导的“多主体供给、多渠道保障”的政策方向,符合中低收入群众的利益诉求,并且充分运用共享经济的力量,让市场发挥作用,与政府部门共同推进中国特色住房合作事业的发展,希望天福集团在住房合作事业上能够走得更快更好,探索出更多符合中国实际的好经验好模式。

“多少事,从来急;天地转,光阴迫。一万年太久,只争朝夕。”2018年的余音犹在,2019年的征鼓已然擂响。习近平主席在2019年新年贺词中指出,我们都在努力奔跑,我们都是追梦人。那么,也让我们共同追梦“共享住房合作”这个崭新的时代IP,以坚韧不拔的毅力,一步一个脚印,共同开创一个更加美好的未来!

(作者为《人民周刊》创新智库执行主席)

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