监管升级 房企或面临更多考验

（记者 张家铭 彭婷婷）央行、银保监会近日联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称通知），将法人银行分为五档，根据各银行所处的不同档位，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。

从“三道红线”到“五档分类”，从资金需求侧到供给侧，房地产市场金融监管进一步升级，今年的房地产市场或经历比以往更多的考验。

监管更加精准

房地产贷款集中度管理制度，即在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于央行、银保监会确定的相应上限。根据上述通知，银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示，房地产是一个资金密集型行业，很多房企都是高杠杆、高负债运转。去年下半年以来，金融监管一直处于适度收紧的状态，包括“三道红线”（即剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍）和此次新规，可以说管控的精准度更高，这是好事，将更加有利于房企在规模、利润和杠杆之间寻求平衡，避免房地产业因贷款过度集中而带来系统性金融风险。

“该通知旨在让银行把更多的钱都投放到实体经济中去，而不是流入房地产。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国商报记者表示，“三道红线”结合本次的“五档分类”是政策组合拳的升级，避免资金流向房地产，给居民降杠杆。

据央行《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，我国房地产贷款占比较高，三季度房地产贷款占比为24.9%，个人住房贷款比重更高，占68.8%，而本次新规中规定房地产贷款占比最高的为40%，个人住房贷款占比最高值为32.5%。

“这也意味着2021年购房贷款总额将会有所缩减，居民购房贷款难度或有所提升，预计放款更有侧重性，首套房家庭贷款及改善性贷款支持力度相对较大。”王小嫱说。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国商报记者，房地产贷款集中度管理是房地产金融风险防范的必要手段，旨在促进房地产市场平稳健康发展，推动金融、房地产同其他实体经济的均衡发展。

融资环境趋紧

事实上，2020年上半年，受疫情因素影响，我国综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，房企融资出现“小阳春”，如1月海外债融资规模超1200亿元，3月信用债发行规模超千亿元，均为全年最高值。下半年，房地产金融监管不断强化，“三道红线”融资新规落地，行业资金呈现出紧平衡状态，9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。

2020年11月13日，银保监会发文指出，保险资财务性股权投资，标的企业不得直接从事房地产开发建设。这也意味着险资通过“明股实债”形式进入房地产领域将受限，房企融资渠道再收缩。11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模，房企融资监管持续收紧。

而与此同时，未来两到三年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企面临一定的现金流考验。中指研究院分析，2017年，随着国内融资渠道的收紧，房企纷纷发行海外债券进行融资，目前，大部分债券逐步进入还款期。2021年，包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元，其中，海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平；2023年，这一规模将大致维持在8000亿元水平。

“稳是常态化调控目标，资金面转向稳杠杆。”王小嫱对记者表示，未来房地产行业将更加弱化金融属性，转向稳杠杆、去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。“三道红线”“五档分类”将持续发力，房企降负债或是大势所趋。

“长远来看，金融新规有利于房企的可持续经营。”赵秀池认为，但目前房地产市场融资仍很紧张，房企或抱团取暖，通过合作合资重组等方式来应对困境。

房企分化加剧

在金融严监管的背景下，财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。2020年，千亿元以上企业债券发行规模占比较高，其发行的信用债、海外债分别占百亿企业信用债、海外债发行总额的62.7%、64.1%。在融资成本方面，千亿元以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300亿-500亿元、100亿-300亿元企业海外债融资成本均在10%以上。

中指研究院数据显示，2020年龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4%以下，企业融资优势明显。

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示：“不同房企受此次新规的影响程度有所不同，部分区域布局欠佳、债务负担高、外部支持力度弱的中小型房企受新规影响较大，金融机构或将进一步压缩其融资额度，提高融资成本，对其业务的持续发展产生不利影响。”

在融资环境趋紧的情况下，房企分拆多元化业务上市掀起新高潮。据克而瑞研究统计，截至2020年12月18日，当年共有7家房企成功在港交所上市，共有17家房企旗下物业公司成功上市，其中仅下半年就有14家，同时还有7家正在排队中。此外，房企分拆业务板块上市不仅局限于物业，也有代建、园林管理等。

克而瑞研究认为，房企之间的发展也将出现分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企则将得到更多的机会，行业面临新一轮洗牌。

中指研究院建议，未来房企更需锻造自身内功：在投资方面，应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资，有利于销售去化，通过合作拿地来控制风险，缓解资金压力；在经营方面，注重对产品与服务的精心打造，适时升级产品，同时，构建线上线下营销闭环，提升营销效率；在融资方面，企业应加大股权类融资，提升所有者权益，进行类REITs（房地产信托投资基金）融资。