3单保障性租赁住房REITs获批 相较已上市项目收益风险更低

8月5日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT（以下简称“华夏北京保障房REIT”）获受理后一周，便获得证监会注册批复，这是全市场获批的第3单保障性租赁住房REITs。

目前，已有14单基础设施REITs上市，资产类型主要集中在高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、能源等领域。接受《证券日报》记者采访的专家表示，相较于已上市的REITs项目，保障性租赁住房REITs项目的出租率稳定，抗周期属性强，现金流也更为稳定，收益风险将更低。保障性租赁住房REITs上市后将为投资者提供低更多风险资产配置机会，也将促进保障性租赁住房行业快速发展。

“保障性租赁住房作为基础设施REITs全新的基础设施资产类别，除了满足基础设施REITs对权属、收益等方面的要求外，还具有自身的特征。”中金基金相关负责人对《证券日报》记者表示，首先，其底层资产需要取得当地主管部门就项目纳入保障性租赁住房的认定；其次，保障性租赁住房具备保障民生的属性，主要体现在租赁对象的选择与租金标准的制定需要满足当地主管部门的要求；最后，保障性租赁住房项目往往经营期限较长，租金一般低于同地段、同品质的市场化租赁住房，更容易保持较高的出租率，能够为投资人提供长期、较为稳定的分红。

“保障性租赁住房现金流相对稳定，这意味着底层资产稳定可靠。”南开大学金融发展研究院院长田利辉在接受《证券日报》记者采访时表示，基于其底层资产特性，保障性租赁住房REITs项目具备‘低收益、低风险’的特点。与其他已上市REITs相比，其收益风险更低。

中信证券首席经济学家明明表示，前期保障性租赁住房REITs试点项目均为一二线城市的优质资产，在项目区位、出租率、现金流等方面都具备一定优势。相较于其他已上市REITs，保障性租赁住房REITs出租率稳定，抗周期属性强，现金流也更为稳定。因此，从定位来看，可以将保障性租赁住房REITs定位为不动产权类REITs中的“保障性”资产。

据记者了解，上述3单保障性租赁住房REITs募资资金将用于保障房项目建设，扩大保障性住房供给，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。3单保障性租赁住房REITs净回收资金约20亿元，按20%的资本金比例计算，将撬动社会资金近100亿元。

“保障性租赁住房主要是为了满足青年人、新就业大学生等新市民群体的住房需求，是解决大城市住房问题的重要抓手。加快推动保障性租赁住房REITs项目落地意义重大。”中金基金相关负责人表示，从保障性租赁住房行业发展的角度来看，相关REITs项目落地是保障性租赁住房领域投融资模式创新发展的重要实践，通过发挥示范效应，有助于吸引更多城市的保障性租赁住房项目尝试通过公募REITs实现上市，进而促进保障性租赁住房行业快速发展。

“十四五”规划明确提出，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。据记者梳理，截至目前，已有北京、上海、浙江等十余地出台加快发展保障性租赁住房相关政策，同时表示支持开展保障性租赁住房REITs试点。

“现阶段，我国住房市场租售比远低于国际标准，住房出售和租赁市场发展不平衡。考虑到‘房住不炒’以及‘服务新市民’的政策背景，租赁住房市场料将迎来较大的发展机遇，而保障性租赁住房领域或成为发展重点。”明明表示，鉴于保障性租赁住房和公募REITs的适配性较高，以发行公募REITs的形式盘活相关资产、扩大保障性租赁住房投资是极具吸引力的解决方案。

田利辉表示，加速推动相关REITs项目落地有利于加快我国保障性租赁住房的证券化，为我国保障性租赁住房建设募集更多资金，进而推动保障性租赁住房建设，提高人民生活幸福感，实现普惠发展。同时，相关REITs的上市也为投资者提供了配置低风险资产的机会，有助于我国资本市场的稳定发展。