保租房REITs迈向常态化发行

证监会近日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

“由于各地保障性租赁住房总体规模偏小，将首次发行时的当期目标不动产评估净值下调至8亿元，有助于推动更多保障性租赁住房项目符合发行要求。”中信证券首席经济学家明明表示，对于可扩募资产规模要求不低于首发规模的2倍，也能保证保障性租赁住房项目原始权益人的扩募能力，上市之后通过扩募的方式既能进一步扩大项目总规模，还有助于盘活存量资产、促进保障性租赁住房有效投资。

加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的一项重大决策部署。保障性租赁住房REITs，具有能够盘活存量资产、拓宽建设资金来源、助力房地产市场平稳健康发展的积极作用。2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。5月27日，证监会与国家发展改革委联合印发《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，正式启动试点工作。

保障性租赁住房REITs由此迎来快速发展阶段。2022年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市。2022年12月，华夏基金华润有巢REIT发行上市。4只保障性租赁住房REITs底层资产均位于核心城市，运营效果良好，目前累计发行规模逾50亿元。

业内普遍看好保障性租赁住房REITs发展空间。明明表示，在“房住不炒”的大方向下，考虑到国内住房销售和租赁市场发展不平衡，以及一二线城市住房需求较高等因素，以保障性租赁住房为代表的租赁住房市场或将成为满足居民住房需求的发力点。而发行REITs能够丰富保租房投资建设的资金来源，有助于促进有效投资，同时保租房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求匹配度较高，因此公募REITs或将成为推动长期租赁住房市场发展的重要方式之一。往后看，国家政策重点支持区域以及人口净流入大城市的优质保租房资产都有望通过REITs工具发行上市。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员林甦认为，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，还需进一步优化政策设计，降低税收、土地等关键成本，探索与保障性租赁住房资产形态相适应的政策及产品设计，推动金融高质量服务实体和民生。比如，现有政策下，不管是发行环节还是底层资产运营环节，保障性租赁住房税收负担都存在下降空间，建议基于住房租赁发展实际状况，借鉴国际经验，尽可能简化租赁住房税收体系和REITs结构设计，进一步完善保租房REITs的税收优惠政策。同时，试点阶段可适当放宽对保障性租赁住房这一类别资产规模、运营年限的要求，因地制宜，兼收并蓄，发展好中国特色REITs模式。