韩国房地产市场形势严峻

近期，韩国房地产市场出现企稳反弹迹象，但房地产业内人士仍是忧心忡忡，原因在于韩国的全租租房制度助长了韩国人购房时的加杠杆冲动，随着去年下半年以来房价的持续走低，房地产市场累积的杠杆风险已达“溃堤”的边缘。如果韩国政府应对不当，那么今年年末极可能出现全国性房价崩盘、众多购房人破产的混乱局面。

韩国人购房时经常说句流行语叫做“带着全租买房”，意思是购房人在缴纳房屋全款前，可以先将这个房子以全租方式出租，得到相当于整个房款50%至70%的押金，然后再用这笔钱向原房主缴齐房款。在极端情况下，韩国人买房甚至不需要自己出钱，银行的抵押贷款和全租押金足矣。

韩国将银行贷款加全租押金的比例超过房款80%的情况称为“空易拉罐全租”，这个名字给人的直观感受就是这种全租方式带有一定危险性。一旦房价向下波动，租房人将面临无法全额收回押金的风险。然而过去几年韩国房价疯涨之时，全租房屋一房难求，很多急于租房的韩国人只能被迫接受“空罐全租”。

根据韩国央行本月的最新数据，在现有的存量全租租房合同中，面临“空罐全租”风险的家庭比重从去年1月份的2.8%增加到今年4月份的8.3%，数量由5.6万户增加到16.3万户，增长了近3倍。

全租的租期一般为2年，到期后房主没有能力自己掏钱将押金返还给租房人，而需要依靠新租户缴纳的押金。但问题是，如果房价下跌，全租押金价格也会随之跌落，无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下，房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息，形成一种“逆全租”的怪现象。

目前，“逆全租”在韩国已经形成一种常态，对房地产市场稳定构成了极大威胁。据韩国央行统计，去年年初到今年4月份，面临“逆全租”风险的家庭由51.7万户剧增到102.6万户，增幅达到一倍，有“逆全租”风险的合同占比超过了50%。

据韩国央行统计，随着房价下跌，与现有保证金相比，存量全租合同押金平均数额高出约7000万韩元（约合38.5万元人民币）。如果取样全租押金最高的1%的房屋，合同押金额比目前市价高出3.6亿韩元以上。也就是说，全租市场的押金增量根本无法核销目前的押金存量。

“逆全租”趋势的严重程度在首尔以外的其他城市更高。韩亚证券发布的报告显示，与全租最高价相比，今年2月份全租实际交易价格在首都圈地区下降了14%，而在六大广域市下降了18.8%。其中，首尔市下降了12.1%，而大邱、世宗市等近两年入住率较多的地区分别下降了26.6%和23.4%。

专家预测，从今年下半年到明年年初，“逆全租”现象在韩国将更加严重。因为全租房价格从2021年末开始上涨，到2022年初达到了顶点，在此期间签订的全租合同将集中到期。届时房主必须筹措数亿韩元补齐租户押金差额，大致按每1亿韩元支付40万韩元利息的方式缴纳“逆房租”。

专家认为，这些房主绝大多数不具备返还押金或支付高额利息的能力，只能选择将房屋对外急售，由于这一群体规模较大，房地产市场供过于求的局面将进一步加剧，必定会对韩国房价造成强烈打压，从而形成全租价格继续下滑，购房人资不抵债等恶性循环。

为预防这种崩盘局面的出现，韩国政府已开始着手准备相关对策予以应对。韩国经济副总理兼企划财政部长官秋庆镐最近表示，仅限于返还全租押金的目的，政府正在讨论放宽个人总负债本息偿还比率（DSR）限制，这项政策最晚将在7月份实行。

可以看出，韩国政府给出的答案是用出租方申请贷款的方式平息“逆全租”风波。但问题是，房屋所有人不但要承担房价下跌的损失，还要支付抵押贷款和全租保证金返还贷款的双重本息，其财务状况必将急剧恶化，在必要时刻很难摆脱抛售房屋的选择。从短期来看，维护韩国房地产平稳仍是摆在韩国政府面前的一道无解难题。