韩国房地产市场低迷威胁金融稳定

由于韩国“逆全租”现象正向全国扩散，未出售新房积压导致不良贷款风险激增，韩国房地产市场仍然如履薄冰。为防止房地产市场长期低迷冲击金融系统稳定，需要进一步放开对住房实际需求者的购买限制规定，对新房出售价做适度调整，并出台保护面临押金无法返还风险的租户的政策等。

近期，韩国包括首尔在内的首都圈地区房价有所抬头，但韩国政府智库部门依然预测下半年房地产市场低迷将延续。由于“逆全租”现象正向全国扩散，未出售新房积压导致不良贷款风险激增，韩国房地产市场仍然如履薄冰。韩央行已发出预警，称房地产市场可能冲击金融系统稳定。

韩国建设产业研究院报告预测，今年下半年韩国房价将下降0.7%，首都圈之外的地方城市房价下滑速度更快，将达到4.8%，理由是仍然较高的贷款利率和持续增加的家庭贷款拖欠率。尽管韩国贷款利率在去年四季度已经见顶并呈稳中有降的趋势，但贷款的拖欠率却持续走高，在这种情况下，房价难以独自维持逆势上扬态势。报告指出，以实际需求为中心的全租房押金价格将比买卖价格出现更大幅度的下挫。在以全租房价格为跳板的韩国房价上涨结构中，如果全租房价格持续走低，将对下半年的房价造成较大冲击。

韩国央行的金融稳定报告书也指出相同问题。韩央行报告称，韩国目前全租房平均价格比去年3月至少下降了10%至20%。如果这种趋势难以扭转，116.7万户提供全租房屋的房主中，将有4.1%至7.6%的人，在即便处理掉出租的房产并加上可申请贷款的情况下，也难以偿付租户在签订租房合同时缴纳的押金。

韩央行报告指出，如果全租房价格维持在今年3月份的水平，出租方需要返还给租户的押金规模将达到24.4万亿韩元（1元人民币约合180韩元）。如果房地产市场复苏缓慢，在全租合同结束时，约有8.8万户租房家庭将面临租房押金无法全额返还的风险。

雪上加霜的是，今年韩国新房交房量达到了30.5万套，明显高于以往，且有19.2万套住房交房集中在下半年，预计其中较大比例会流入全租房市场，全租房价格的下行压力将继续加大。

此外，首都圈以外地区未出售新房数量的大幅增长也对房地产市场造成威胁。韩国新住宅楼的销售率从去年的84.1%进一步滑落至今年4月的78.9%。如果未出售住宅持续积压，势必增加房地产公司的库存资产和应收账款，降低企业的财务稳健水平。去年房企的平均应收账款为234.7亿韩元，比上年度增长了34.1%。韩国央行警告说，从历史上有过的未出售新房激增的时期看，往往在高峰之后的第三年，房地产公司将出现大面积亏损。

住宅市场低迷恶化了韩国家庭的财务状况。随着房价的下滑，以3月末为基准的韩国家庭平均资产已降至3.9亿韩元，比2021年末下降5000万韩元。资产对比负债比率（DTA）超过100%、总负债本息偿还比率（DSR）超过40%的高风险家庭比重也在同期从2.7%上升到5%。

反映韩国国内金融系统中长期脆弱性的金融脆弱性指数（FVI）第一季度升至48.1，比去年第四季度增长了2.1个百分点。今年以来，随着对货币紧缩政策缓和预期增强，韩国家庭贷款持续增长，金融不均衡现象进一步凸显。上个月，韩国五大银行的家庭贷款余额时隔17个月再次呈现上升趋势。

债务增长“质量”不佳也是无法忽视的问题。韩国自营业者在今年一季度贷款总额达到1033.7万亿韩元，比2019年末上涨了50.9%。自营业者比非自营业者受到房地产价格下降的影响更大，一次性偿还贷款比重更高，因此被认为是债务风险较高的群体。

韩国央行相关人士称，为防止房地产市场长期低迷冲击金融系统稳定，需要进一步放开对住房实际需求者的购买限制规定，对新房出售价做适度调整，并出台保护面临押金无法返还风险的租户的政策。此外，对于存在房地产项目融资贷款风险的企业，金融机构应及早着手不良债券购买项目的制定。