盘活优质消费类基础设施存量资产

3月12日，首批2只消费基础设施REITs正式在上海证券交易所上市交易，分别为华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT，标志着消费基础设施REITs正式登陆资本市场。

具体来看，华夏金茂商业REIT成立于2024年1月31日，基金总份额为4亿份，发售价格为2.67元/份，募集资金10.68亿元。基金运作方式为契约型封闭式，存续期30年。本次上市交易份额为9347.9万份。

嘉实物美消费REIT于2024年1月31日正式成立，认购价格为2.383元/份，本次发售总份额为4亿份，募集金额为9.532亿元，是首笔由民营企业发起，具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，也是北京市首单消费类公募REITs。

业内认为，首批消费基础设施公募REITs的上市，意味着公募REITs市场规模将持续扩容，产品规模和种类将更加丰富，有利于吸引更多资金参与公募REITs投资，提升市场流动性。

嘉实基金总经理经雷表示：“嘉实物美消费REIT的成功发行和上市，代表将有更多的投资者可以分享物美商超、社区生态经营的收益。同时也有助于民营企业增强投资信心，进一步盘活优质消费类基础设施存量资产，连通资金进入实体经济的渠道，助力公募基金更好地服务实体经济发展。”

相较于其他类型的REITs，消费基础设施REITs底层资产市场化程度较高、细分业态更为丰富，可进一步提升商业项目运营质效，推动消费模式和消费场景迭代升级。且由于其投资金额高、投资回报周期长，有利于扩大有效投资和提振消费，一直为市场所关注。

去年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确将消费基础设施资产纳入REITs试点范围。当年10月，证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”等明确纳入基础设施范围。随即，华夏华润、中金印力、嘉实物美、华夏金茂4单消费基础设施公募REITs项目获得证监会及沪深交易所受理。

Wind数据显示，截至2月27日，已有6单消费基础设施REITs获批，其中3单已定价发售并完成募集，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT，累计发行总规模达89.23亿元。

更多产品正在筹备中。中金印力消费REIT已获批，拟募集资金35.77亿元。华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT已申报并获受理，尚未拿到行政许可通知书。此外，首衡集团、鲁能商管、天虹股份、广州城投集团等也相继启动了消费基础设施REITs发行工作。

“消费基础设施REITs的发展，为我国存量巨大商业不动产发展提供了新机遇。”清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员郭翔宇表示，公募REITs可为商业不动产带来更大价值，其权益型属性突出，通过公开市场、长期流动的资本工具，有利于改善商业不动产融资工具体系，更好发挥其主动管理能力，推动商业不动产高质量发展。此外，消费基础设施相较于其他类型资产市场化程度更高、收益更富有弹性，其通过二级市场公开上市，使得居民也能够享受其资产升值带来的效益，有利于促进社会共同富裕。

展望未来，业内认为，消费基础设施REITs发展前景可观。郭翔宇分析，我国消费基础设施存量充足，商业不动产规模巨大，且从国际成熟REITs市场来看，消费类基础设施REITs占据较高比例，综合来看，我国消费基础设施REITs空间广阔。

政策层面，更多利好或将出台。据悉，证监会将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。

专家表示，随着对消费基础设施REITs的政策支持力度持续加大，预计会有越来越多企业选择申报发行消费基础设施REITs，行业规模有望持续扩大，资产类别有望不断扩容，从而形成更多可投资的优质资产，更好发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的作用。

（责编：汪翠萍）