房租拖欠引争议，法院先行调解高效破局

“本以为追讨拖欠房租得打一场持久战，没想到法院先行调解这么高效，短短几天就把问题解决了。”近日，在成都市温江区人民法院的调解室里，房东张某拿着司法确认裁定书，向工作人员道谢。这起房屋租赁合同纠纷的妥善化解，正是温江法院充分发挥先行调解机制优势，为群众办实事的生动缩影。

2024年4月，霍某因居住需求，与张某签订了一份房屋租赁合同，租下张某位于温江区的一套住房。合同明确约定，租赁期限为一年，每月租金2400元，霍某需在每月17日前足额支付当月房租。起初，霍某能按约履行付款义务，双方合作顺畅。可从2025年3月起，霍某突然以资金周转困难为由拖欠房租，累计金额达7700元。

张某多次与霍某沟通协商，希望对方尽快结清所欠房租，但霍某始终以各种理由拖延，双方协商陷入僵局。无奈之下，张某通过“人民法院在线服务”微信小程序，向温江法院提起诉讼，要求霍某支付拖欠的租金，维护自身合法权益。

案件登记立案后，承办法官第一时间对案情进行梳理审查。法官发现，该案事实清晰，证据链条完整，争议标的额不大，且双方当事人均有解决纠纷的意愿，具备调解结案的基础条件。为了让当事人避免陷入冗长的诉讼程序，减少时间和经济成本，法官主动向张某、霍某详细介绍了先行调解的工作机制、流程优势以及法律效力，在征得双方一致同意后，当即启动先行调解程序，将案件委派给经验丰富的特邀调解员处理。

调解过程中，调解员首先仔细研读了双方提交的起诉状、答辩状及租赁合同、付款记录等证据材料，迅速锁定了争议焦点：霍某提出想用租赁房屋内自己购置的家具家电抵扣部分房租，并且不愿支付合同中约定的违约金；而张某则坚持要求霍某严格按照合同约定，全额支付剩余租金及相应违约金，双方在赔偿方式和金额上分歧较大。

针对这一核心矛盾，调解员采取“背靠背”的沟通方式，分别与张某、霍某耐心沟通。一方面，向霍某释明，拖欠房租的行为已构成违约，按照《中华人民共和国民法典》相关规定，应当承担支付租金及违约金的法律责任，同时也考虑到霍某确实存在资金困难的实际情况，积极听取其诉求；另一方面，向张某说明霍某的现实困境，引导其从快速解决问题的角度出发，适当作出合理让步，避免矛盾进一步激化。

经过调解员反复释法说理、耐心疏导，双方当事人逐渐放下对立情绪，愿意各退一步寻求和解方案。最终，在调解员的见证下，双方达成一致协议：霍某自愿用租赁房屋内自购的家具家电抵扣部分违约金，剩余的租金及违约金则分三期支付给张某，每期支付金额和付款时间均明确约定。

协议达成后，为确保协议具备强制执行力，避免后续产生新的纠纷，调解员第一时间协助双方当事人向温江法院申请司法确认。法院收到申请后，当日便依法作出司法确认裁定书并送达双方当事人。至此，这起房屋租赁合同纠纷在短时间内得到圆满解决，实现了“案结事了人和”的良好效果。

（成都市温江区人民法院供稿）

（责编：张若涵）