成都市锦江区人民法院审理一起十余年小区公共收益纠纷案

近日，成都市锦江区人民法院对某小区业委会诉物业公司及股东物业服务合同纠纷一案作出终审判决，明确小区近二十年公共收益归属全体业主，判令物业公司返还扣除合理成本后的780余万元款项，相关款项已全部履行到位。

案涉小区自2003年建成后，一直由被告某物业公司提供物业服务。小区内设有地面停车位、快递柜、电梯视频广告、电梯框架广告等多种公共设施，同时物业配套用房自2007年起对外出租，这些均产生属于全体业主共有的公共收益。

然而，这些本应属于业主的共同收益从未向业主公开分配。2022年底，小区业委会成立后，立即要求物业公司公布自提供服务起的所有公共收益账目。物业公司仅提供了2022年至2023年期间的有限记录，其余近二十年的收益情况成谜。业委会无奈将物业公司及其唯一股东（被告二）诉至法院，要求返还2005年至今的全部公共收益。

案件受理后，摆在承办法官面前的是一道不小的难题。由于案件时间跨度长达十几载，许多关键证据早已随着岁月流逝难以寻觅，物业公司的账目记录不完整、部分事实难以核实……种种问题都给案件审理带来了巨大挑战。但承办法官并未因证据难题而简单依据现有材料仓促判决，而是选择走出法庭，深入小区一线，用实地勘察的方式还原事实真相：1.对小区地面停车位数量进行实地估算；2.对物业公司声称应当在公区收益中扣减的其对小区的修缮情况进行逐一核查；3.对物业配套用房出租情况进行多方走访调查。

在掌握第一手资料的基础上，法院综合考虑小区地理位置、汽车数量逐年递增的客观情况，以及对广告收益核算，最终合理确定了停车费、租金和广告收益的具体金额。判决还考虑到物业公司确实进行了管理投入，酌情扣减25%作为合理成本，剩余部分判令返还业委会。此外，由于被告二作为物业公司的唯一股东，未能证明其与公司财产相互独立，法院判决其对物业公司的债务承担连带责任。

判决作出后，双方均未上诉，判决已生效，被告已向原告履行完毕。据介绍，本案通过司法裁判明确了：小区公共收益属于全体业主共有，物业公司仅有权收取合理管理成本，不得擅自侵占；同时强化了公司股东责任，对规范物业行业发展、保障业主合法权益具有重要指导意义。（成都市锦江区人民法院）

（责编：张若涵）