小区公共收益被前物业公司“私吞”

本报讯  近日，江苏省镇江市润州区人民法院审理一起特殊的物业服务合同纠纷案，镇江某小区业主委员会起诉原物业服务公司要求返还停车费、广告费等公共收益及退还多收取的公共能耗费。法院审理后判决深圳某物业镇江分公司退还业主委员会收益共30余万元。

被告深圳某物业镇江分公司系镇江某小区的前期物业服务企业，于2018年8月31日被小区业主解除物业服务合同关系。该物业公司退场后，原告某小区业主委员会发现该物业公司未如实向业主交付停车费收入、广告费收入等公共收益，且多收取了公共能耗费，故起诉要求被告深圳某物业镇江分公司和被告深圳某物业公司交付公共收益40多万元，退还多收取的公共能耗费30多万元。

润州区法院审理后认为，现实生活中，物业服务企业作为居民小区的管理者，往往会利用其管理便利，占用居民小区的公共场地和设施进行经营，并将经营收入归为己有，严重侵害了业主的利益。民法典第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。”该条明确了共有部分收入分配问题。本案中，该小区第一届业主委员会与被告深圳某物业镇江分公司曾于2010年6月签订补充协议约定，该小区广告费、车位费收入的70%应交付给业主委员会作为维修基金及业主委员会的办公经费。据此，法院根据被告深圳某物业镇江分公司提交的该小区地面车位和地下车库斜坡车位租赁明细、广告费等公共收益清单，在查明物业服务企业利用小区公共场地和设施进行经营、收益的基础上，扣除合理成本和支出后，判令被告深圳某物业镇江分公司、深圳某物业公司于判决生效之日起十日内支付原告某小区业主委员会车位费、广告费等公共收益30余万元。

关于原告主张两被告退还多收的公共能耗费。法官认为，公共能耗费指的是小区公共设施、设备等在运行过程中产生的水电费用，其性质和使用原则是由业主预交、单独列账、按照实际发生的数额定期结算，由小区全体业主分摊。公共能耗费不像公共收益，即使公共能耗费有结余，也是单个业主的私人财产，并不属于全体业主所有。小区业主委员会不能以全体业主的名义主张物业服务企业返还多预收的公共能耗费用，只能单个的业主予以主张。故对于原告的该项诉讼请求，法院未予支持。

（润 萱  徐 烨） 

■法官提醒■

现实中，业主很难了解到小区公共收益的具体金额，也很少有物业将这部分收益分发给业主，小区公共收益往往成了一笔“糊涂账”。本案中，根据双方签订的补充协议的约定，广告费、车位费收入的70%应由被告深圳某物业镇江分公司于每年的6月底和12月底交付。因此，除物业公司应当主动作为外，业主或者业委会也要督促好物业公司，使其及时进行交付结算或公示，切实维护自身合法权益。