“分类施策+示范调解”高效化解群体性房屋租赁合同纠纷

近日，成都市青羊区人民法院通过“分类施策+示范调解”的创新工作模式，成功化解一起涉及119户业主与某酒店管理公司、某酒店的群体性房屋租赁合同纠纷。

据悉，2013年，李某等119户业主分别与该酒店签订《房屋租赁合同》，将房屋出租用于酒店经营，租期至2032年9月30日。此后，酒店将合同权利义务整体转让给某酒店管理公司。2024年12月起，该酒店管理公司以经营困难为由拖欠租金，并单方面提出降低租金，引发业主强烈反对。部分业主采取更换门锁、破坏屋内装饰等对抗行为，双方矛盾急剧激化。2025年2月，119户业主陆续诉至青羊法院，诉求分为两类：一是要求继续履行原合同并支付欠租，二是要求解除合同并支付高额违约金。

法院受理该批案件后，面临着复杂的平衡难题：既要维护业主合法权益，又要考量酒店生存与员工就业问题。若按原合同履行或要求酒店一次性支付高额违约金，可能导致酒店资金链断裂、停业倒闭，数十名员工将面临失业。

为高效化解纠纷，青羊法院精准施策、分步推进。首先，委派调解员与业主逐一沟通，细致梳理出“希望合同继续履行”和“希望解除合同获得违约金”两类诉求群体，明确调解工作的靶向性。针对两类诉求对应的核心争议焦点，法官指导调解员从法律规定和现实因素出发开展疏导：对于租金是否维持原状的问题，向业主客观分析市场环境与酒店经营现状，将谈判重心引导至“新租金标准下如何保障稳定履约”；对于违约金认定问题，参照《中华人民共和国民法典》相关原则及司法实践中过高违约金的调整规则，引导业主形成合理预期。

在此基础上，法院创新引入“示范调解”理念，从两类诉求当事人中各选取1户作为示范案例开展精细化调解。对愿意降租续约的业主，以“维护市场稳定、保障长期收益”为核心，促成双方就新租金支付方式、期限等细节达成补充协议；对坚决要求解约的业主，参照法律规定和类案判决，综合押金、装修残值等因素，制定公平合理的补偿方案。随后，法院以成功的示范调解方案为样本，向其他同类诉求业主进行展示释明，批量推动剩余纠纷化解。

最终，119起纠纷全部达成调解协议：部分业主与酒店管理公司签订降租续约新协议，公司支付拖欠租金，业主撤回起诉。另一部分业主与酒店解除合同，公司承诺在约定期限内支付拖欠租金及略高于押金的补偿金。

（成都市青羊区人民法院供稿）

（责编：张若涵）