成都市锦江区人民法院审结一起出租人强行收回房屋构成根本违约的房屋租赁合同纠纷案

近日，锦江区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案：承租人虽逾期欠付租金，但该违约行为可通过补交租金予以补正，尚不构成根本违约；出租人在合同未解除的情况下即停水停电、搬离室内物品并自行收回房屋，致使合同事实上无法继续履行，被认定构成根本违约，其主张违约金的诉讼请求未获支持。

某商管公司将某处房屋出租给某网络科技公司用于办公，双方签订《房屋租赁合同书》，约定租期24个月，并约定承租人欠付租金达7日以上的，出租人有权提前单方解除合同。

合同履行中，某网络科技公司支付租金至2026年1月2日后，未按期支付下一期租金。某商管公司遂于2026年1月6日发出《关于停止提供服务的告知函》，并于当日对案涉房屋停水停电，1月15日搬离承租人室内物品并处置部分财物，1月19日收回房屋。后某商管公司诉至法院，主张承租人提前解约构成根本违约，要求支付违约金。

某网络科技公司辩称，其并未提前解约，系出租人强制解除合同；租金按季度分期支付系双方交易习惯，其已支付部分租金，出租人强制搬离物品、收回房屋致其财物受损，违约的应是出租人。

法院经审理查明，某网络科技公司欠付2026年1月3日后的租金，某商管公司未向承租人发送过解除通知。

法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。承租人欠付租金达7日以上，出租人依约取得约定解除权；但依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。出租人明确未发送过解除通知，故其在停水停电、搬离物品、收回房屋时，案涉合同实际尚未解除，仍处于履行期间。

一方面，承租人逾期支付租金构成违约，但在合同尚未解除的情况下，该违约行为可通过补交租金的方式补正，并不导致合同事实上无法继续履行，不构成根本违约。另一方面，出租人在合同尚未解除时，即对案涉房屋进行停水停电、搬离物品的处置，并自行收回房屋，已导致合同事实上无法继续履行，构成根本违约。作为根本违约的一方，出租人无权要求承租人支付违约金。法院遂判决驳回某商管公司的诉讼请求。

【法官说法】

房屋租赁中，“欠租”与“收房”是最常见的两类矛盾，本案厘清了其中的行为边界。

其一，“违约”与“根本违约”存在区别——判断违约行为是否构成根本违约，关键在于该行为能否补正、是否导致合同目的无法实现。欠付租金不能直接等同于根本违约，合同履行中的违约行为有轻重之分，欠租虽违反合同约定，但只要合同尚未解除，承租人的违约行为尚可通过补交租金予以补正，并不会必然导致合同目的无法实现。此时，出租人依法催告、主张解除权，才是正确的维权路径。

其二，解除合同必须依法通知。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。解除权须经“通知”这一法定方式行使，方能产生解除合同的效力。出租人即便依约取得约定解除权，未经通知即径行停水停电、搬离物品、收回房屋，实质上是单方强制终止合同，反使自身陷入根本违约的不利境地。

法官提醒，租赁双方均应诚信履约、依法维权。承租人应按约支付租金，确有困难的应及时与出租人沟通协商；出租人催讨租金、主张解除，应严格依照法定程序，通过发送解除通知、协商或诉讼等途径解决，切勿以停水停电、强行腾房等“私力救济”方式维权，否则可能因行权不当由主动变为被动。

（成都市锦江区人民法院供稿）

（责编：张若涵）